Contenido actualizado el 4 de octubre de 2026. Confirma los requisitos y las reglas fiscales aplicables a tu caso antes de firmar.
El precio que cobras y el dinero que te queda no son lo mismo. Antes de contar con la venta para otra compra, separa hipoteca, gastos e impuestos. Te explico qué datos reunir para que el cálculo no dependa de una resta rápida.
¿Cuánto dinero me quedará después de los impuestos?
Imagina que recibes una oferta y ya estás calculando la entrada de tu próxima vivienda. Restas la hipoteca y parece suficiente.
Luego alguien pregunta por los impuestos y las cuentas dejan de estar claras.
Este supuesto hipotético muestra por qué hay que preparar el presupuesto completo antes de comprometer el dinero.
Qué impuestos y gastos debes distinguir
Antes de vender: por qué es clave conocer tus impuestos
Si fijas el precio copiando al vecino, todavía falta saber cuánto conservarás después de impuestos y gastos. Preparar esa cuenta antes de negociar evita comprometer un dinero que quizá no quede disponible.
Con una previsión del neto puedes fijar un precio de salida con más criterio y negociar sin improvisar cada gasto. También podrás preparar la firma con expectativas compartidas, en lugar de descubrir en notaría que la cantidad disponible era menor de lo que pensabas.
En Gran Canaria, distingue las reglas estatales de IRPF del impuesto municipal y de los supuestos sujetos a imposición canaria. Cada partida requiere su comprobación.
Impuestos principales al vender tu casa en Gran Canaria
Cuando vendes una vivienda en Gran Canaria, estos son los grandes protagonistas:
En una venta ordinaria, revisa por separado la plusvalía municipal y el tratamiento de la ganancia patrimonial en IRPF cuando corresponda. El ITP o el IGIC responden a supuestos y sujetos distintos: no los sumes automáticamente como impuestos a cargo del vendedor. La situación fiscal concreta debe verificarse antes de hacer números definitivos.
Luego, alrededor de ellos, giran otros gastos que no son impuestos pero que afectan igual a tu ganancia real: notaría, registro, certificado energético, cancelación de hipoteca, etc.
Plusvalía municipal: el impuesto “del suelo”
La plusvalía municipal es el “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”. Lo gestiona el Ayuntamiento y grava la revalorización del suelo donde está tu vivienda, desde que la compraste hasta que la vendes.
No va sobre la casa, ni sobre las reformas, ni sobre los muebles; solo mira el valor del suelo.
En Las Palmas de Gran Canaria, como en otros municipios, la base se calcula sobre el valor catastral del suelo y unos coeficientes que dependen de los años que has tenido la vivienda. El tipo de gravamen no puede superar el 30%, y cada Ayuntamiento fija el suyo dentro de ese límite.
Tabla orientativa: cómo influye el tiempo de propiedad
El tiempo de tenencia interviene en el método objetivo, pero no permite atribuir por sí solo un impuesto «moderado» o «alto». Comprueba valor catastral del suelo, periodo, coeficientes y ordenanza vigentes, junto con la posible aplicación del incremento real acreditado cuando corresponda.
*Ejemplo general, no sustituyen el cálculo de tu Ayuntamiento.Cuándo puedes librarte (total o parcialmente)
Hay situaciones en las que la plusvalía no se paga o se reduce:
Antes de dar por hecho el pago, comprueba si existe incremento del valor del terreno y cómo se acredita. Una venta con pérdidas necesita documentarse y no permite prescindir sin más del trámite municipal. Las bonificaciones, cuando existan, dependen de la ordenanza y del supuesto; una ventaja prevista para una herencia no se traslada automáticamente a una compraventa.
Muchos Ayuntamientos, incluido el de Las Palmas de Gran Canaria, permiten elegir entre dos métodos de cálculo: uno objetivo (coeficientes sobre el valor catastral) y otro basado en la ganancia real. Lo lógico es comprobar cuál de los dos te resulta más favorable.
IRPF: el impuesto sobre tu ganancia real
Si la plusvalía municipal mira al suelo, el IRPF mira a la ganancia real que obtienes con la venta. Esa ganancia se declara como “ganancia patrimonial” en la renta del año siguiente. Aquí Hacienda tiene especial interés.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
Para una transmisión ordinaria, la ganancia parte de comparar el valor de transmisión con el de adquisición, ajustados conforme a las reglas fiscales.
Ganancia = valor de transmisión ajustado − valor de adquisición ajustado. Revisa los gastos y tributos inherentes satisfechos, mejoras y amortizaciones que procedan; no es simplemente restar dos precios.
Recupera las facturas de la adquisición: notaría, Registro, los impuestos que correspondieron y, si la hubo, gestoría. Su incorporación al cálculo exige comprobar que son gastos inherentes, satisfechos por quien adquirió y debidamente acreditados. No basta con recordar una cantidad aproximada de lo que costó comprar.
Las mejoras estructurales con factura (por ejemplo, una reforma integral de la instalación eléctrica) pueden sumar, mientras que el mantenimiento o cambios estéticos normalmente no.
Tramos del IRPF aplicados a la ganancia
La ganancia no tributa toda al mismo porcentaje, sino por tramos. Los rangos pueden variar según el año, pero el esquema suele ser algo así:
La ganancia patrimonial debe calcularse con los valores y gastos fiscalmente admitidos y tributa conforme a la escala aplicable al ejercicio. No la confundas con el dinero neto recibido tras pagar la hipoteca. Revisa también las posibles exenciones y tu residencia fiscal antes de estimar la cuota.
Comprueba la base del ahorro y la escala del ejercicio.
Reserva liquidez para la declaración de la renta: el IRPF no se liquida en notaría.
Exenciones habituales: cuándo el IRPF se suaviza
En Canarias se aplican las mismas reglas generales estatales para exenciones en IRPF. Hay tres casos muy frecuentes:
La reinversión en otra vivienda habitual puede permitir una exención total o parcial si se cumplen los requisitos de importe, fechas y uso. La transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años tiene su propio régimen. Si la operación genera una pérdida, no hay una ganancia positiva por esa transmisión, pero sí debes revisar cómo declararla y sus condiciones fiscales.
Puedes contrastar el tratamiento de la vivienda y las exenciones en el apartado “Vivienda y otros inmuebles” de la Agencia Tributaria. Usa la información del ejercicio y de tu situación, no una regla general aplicada sin comprobar.
IGIC, ITP y otros impuestos que aparecen menos
En la venta de una vivienda usada entre particulares en Gran Canaria, el papel protagonista lo tienen la plusvalía y el IRPF. El IGIC funciona como el IVA canario y suele aparecer en viviendas nuevas de promotor, donde el comprador soporta ese impuesto sobre el precio.
En cambio, el ITP actúa en la compra de inmuebles usados y lo paga el comprador, no el vendedor. Como vendedor particular, lo normal es que ni IGIC ni ITP se conviertan en un pago directo para ti cuando vendes tu vivienda usada, pero sí afectan a la carga fiscal del comprador y, por tanto, a lo que está dispuesto a pagar.
Otros gastos que también restan de tu ganancia
No son impuestos, pero salen de tu bolsillo y cambian la cifra final que te queda. Ignorarlos es una forma rápida de sobrevalorar tu beneficio real.
Gastos habituales del vendedor
Lista de costes que deberías tener en mente:
Además de impuestos, pide presupuesto para el certificado energético cuando sea exigible y para cancelar registralmente la hipoteca si procede. Si encargas la tramitación a una gestoría, separa su coste del de notaría y Registro. Los honorarios inmobiliarios también deben figurar en la previsión, con sus impuestos y condiciones de pago.
Una cosa es que un importe reduzca el dinero que recibes y otra que sea fiscalmente computable. Para calcular la ganancia, comprueba qué gastos inherentes a la transmisión has satisfecho y puedes acreditar; no trates toda salida de dinero como una deducción automática.
Computar un gasto fiscalmente no recupera todo lo pagado. Los honorarios siguen reduciendo tu liquidez y deben presupuestarse.
Ejemplo práctico de números (versión simplificada)
Imagina que vendes una vivienda en Gran Canaria con estas cifras:
En este ejemplo hipotético se vende por 240.000 € una vivienda adquirida por 160.000 €, con 5.000 € de gastos de adquisición admitidos. Supongamos 10.000 € de gastos y tributos de transmisión fiscalmente computables, que ya incluyen 4.000 € de plusvalía municipal. Son cantidades ilustrativas, no presupuestos ni una liquidación municipal.
Ganancia = 240.000 – (160.000 + 5.000 + 10.000) = 65.000 €
Los 65.000 € serían la ganancia de este supuesto simplificado, sin otras correcciones ni exenciones. La cuota requiere su cálculo individual. No restes otra vez la plusvalía dentro de esos 10.000 €, ni confundas esta ganancia con el neto tras pagar la hipoteca.
Calcular impuestos sobre el dinero que queda tras pagar la hipoteca
El neto disponible y la ganancia patrimonial no son la misma cuenta. Reúne adquisición, transmisión y gastos admitidos, y revisa la residencia fiscal y las posibles exenciones con quien deba aplicarlas a tu caso.
Prepara las cuentas antes de decidir
Haz tres grupos: deudas que se pagan, gastos de la operación e impuestos que deben calcularse. Reúne fechas, escrituras y justificantes.
Del precio de venta al dinero que podría quedarte
He preparado una calculadora para ordenar la hipoteca, los gastos y los impuestos estimados. Úsala para detectar qué partidas te faltan antes de contar con el dinero de la venta.
Calcular mis gastos de venta
Simulación orientativa · Sin registro · Honorarios simulados: 5 % + IGIC. Las partidas pendientes no equivalen a cero.
No uses el saldo de tu cuenta como una estimación de la ganancia fiscal: son cuentas diferentes y conviene revisarlas antes de repartir o gastar el cobro.
Preguntas frecuentes sobre impuestos al vender tu casa
¿Qué impuestos pago al vender mi casa en Gran Canaria?
Principalmente plusvalía municipal e IRPF por la ganancia patrimonial; el IGIC o el ITP solo aparecen en casos específicos.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
En una transmisión onerosa, el sujeto pasivo es normalmente el transmitente; existen reglas específicas, como la sustitución cuando este es una persona física no residente. Un pacto privado sobre el coste no cambia por sí solo quién responde ante el ayuntamiento.
¿Siempre tengo que pagar IRPF si vendo mi vivienda?
No siempre: si vendes con pérdidas, si reinviertes en vivienda habitual en las condiciones legales o si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, puedes estar exento.
¿Los honorarios de la inmobiliaria se pueden descontar en el IRPF?
Sí, los honorarios que pagas como vendedor se considera gasto de venta y reduce la ganancia patrimonial, siempre que esté bien documentada.
¿Cuándo tengo que pagar la plusvalía y declarar el IRPF?
La plusvalía suele tener un plazo de unos 30 días hábiles desde la venta y el IRPF se declara en la renta del año siguiente.
Plazos para pagar y qué pasa si te pasas
Reserva dinero y organiza los vencimientos antes de disponer de todo el cobro.
La plusvalía municipal exige atender al plazo de la transmisión entre vivos, normalmente treinta días hábiles, y al trámite del ayuntamiento competente. Consulta su procedimiento antes de la firma. El IRPF se incorpora a la declaración del ejercicio de la venta, que se presenta en la campaña correspondiente del año siguiente.
Un incumplimiento puede generar recargos, intereses o sanciones según el caso. Consulta cómo regularizarlo.
Cómo reducir legalmente lo que pagas
No hay trucos mágicos ni atajos “creativos” que sean buena idea. Lo que sí hay es una serie de cosas sencillas que muchas personas pasan por alto:
Guarda las facturas de adquisición y transmisión y pide que revisen cuáles pueden entrar en el cálculo. Si vendes tu vivienda habitual, comprueba con tiempo la posible reinversión y, si tienes más de 65 años, el régimen aplicable. Una reforma o una subida de valor no permiten concluir por sí solas cuánto pagarás: prepara la documentación antes de decidir el calendario.
Cuándo pedir ayuda y qué puedes esperar
Si faltan escrituras o facturas, localízalas antes de cerrar el cálculo. Una estimación incompleta puede alterar tu decisión de venta.
Lo normal es que, antes de poner tu casa en venta, revises:
Pon en la misma conversación el valor razonado de la vivienda, la previsión fiscal y los demás gastos a tu cargo. Esa relación te permite valorar qué oferta encaja con tu objetivo, en lugar de negociar un precio atractivo que luego no deja el neto que necesitabas.
A partir de ahí, puedes decidir si el precio que tienes en mente es coherente, si te compensa vender ahora o esperar, y si necesitas ajustar tus expectativas.
Si faltan datos, la primera conversación útil es localizar esas partidas y coordinar su revisión fiscal. No necesitas acertar la cuota de memoria para empezar a preparar la venta.
El cálculo del neto necesita una estimación de precio además de la revisión fiscal. Puedes solicitar una valoración de tu vivienda y usarla para planificar la venta con una previsión de gastos y plazos ajustada a tu caso.
La revisión municipal debe corresponder a tu vivienda
La plusvalía municipal se revisa conforme al municipio y a la transmisión concreta. Para una venta en Las Palmas, no copies una liquidación de Arucas sin comprobar los datos. La comparación local útil necesita recibos y normativa aplicable, no una tasa genérica atribuida a toda Gran Canaria.
Preparar las cuentas de mi venta
La entrada de tu próxima casa debería apoyarse en dinero disponible, no en una primera impresión. Puedo ayudarte a ordenar el presupuesto de venta y los datos que necesita tu asesor fiscal para calcular los impuestos.
Dime el precio de venta que estás valorando, si queda hipoteca y si la vivienda se compró o se heredó.
Preparar las cuentas de mi venta