Vender casa heredada: documentos y trámites necesarios

Contenido actualizado el 3 de octubre de 2026. Confirma los requisitos y las reglas fiscales aplicables a tu caso antes de firmar.

He heredado una casa: ¿puedo empezar a vender?

La vivienda puede tener interesados antes de que la familia haya resuelto papeles, impuestos o reparto. El problema aparece al comprometer una fecha que todavía no podéis cumplir. Primero conviene saber quién debe intervenir y qué falta.

Qué debe estar resuelto para vender la herencia

La escritura de aceptación y adjudicación

La notaría formaliza inventario, valoración, aceptación y reparto. Cada heredero recibe bienes o cuotas. Si la vivienda se adjudica a varios, pasarán a ser copropietarios; para venderla deberán intervenir todos, salvo representación válida.

La escritura debe describir la finca de forma coherente. Una diferencia entre Registro y Catastro, una ampliación o un anejo omitido puede requerir trabajo adicional. Detectarlo aquí es mejor que después de firmar arras con un comprador.

En algunos casos puede coordinarse la herencia y la venta en una secuencia cercana, pero la notaría y el Registro deben confirmar la estructura. La posibilidad de vender sin inscripción previa del título hereditario es excepcionalmente técnica y no debe darse por supuesta.

Impuesto sobre Sucesiones en Canarias

Cada heredero presenta su autoliquidación según su adquisición. La Agencia Tributaria Canaria utiliza los modelos 660 y 650 en adquisiciones mortis causa. El plazo general es de seis meses desde el fallecimiento.

Puede solicitarse una prórroga de seis meses adicionales dentro de los cinco primeros meses. La prórroga puede devengar intereses. No esperes a que la familia cierre el reparto para mirar el calendario: una negociación interna no suspende automáticamente el plazo fiscal.

La cuota depende de valor, parentesco, patrimonio preexistente, reducciones, bonificaciones y normativa aplicable. En Canarias existen beneficios fiscales que han cambiado a lo largo del tiempo. No afirmes que “no se paga” por ser familiar directo: incluso cuando la cuota resulte muy reducida, persiste la obligación de presentar y cumplir requisitos.

La competencia puede variar si el fallecido o los herederos eran no residentes. En esos casos debe revisarse si gestiona la Agencia Tributaria Canaria o la Agencia Estatal y qué normativa autonómica resulta aplicable.

Plusvalía municipal por la herencia

La transmisión por fallecimiento de un terreno urbano puede estar sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. Se presenta ante el ayuntamiento donde radica el inmueble.

La ley establece para actos por causa de muerte un plazo de seis meses prorrogable hasta un año a solicitud del sujeto pasivo. Cada municipio regula gestión y posibles bonificaciones dentro del marco legal, por lo que una vivienda en Las Palmas de Gran Canaria puede tener trámite distinto de otra en Telde, Mogán o San Bartolomé de Tirajana.

La inexistencia de incremento de valor del terreno puede determinar no sujeción si se acredita conforme a la norma. No decidas solo comparando precio total de la casa; la ley utiliza reglas específicas y proporción del valor del suelo.

Este impuesto de la herencia es distinto de la posible plusvalía municipal que se devengue después con la venta. Son dos transmisiones y deben analizarse por separado.

Inscribir la herencia en el Registro

Después de la escritura y de acreditar la presentación fiscal, se inscribe la adjudicación. El Registro actualizará titularidad y publicará las cuotas de cada heredero, además de las cargas que continúen.

Una nota simple posterior confirma el resultado. No entregues al comprador solo la nota antigua a nombre del fallecido. Si existe hipoteca, embargo, usufructo o condición, prepara su cancelación o tratamiento.

La inscripción facilita tasación, financiación y escritura de compraventa. Aunque el derecho hereditario nace con el fallecimiento, el comprador necesita seguridad sobre tracto y capacidad de quienes venden.

¿Se puede poner a la venta antes de terminar la herencia?

Se puede preparar valoración, limpieza, documentación y estrategia. También pueden realizarse visitas si se comunica la situación con precisión. Lo arriesgado es asumir compromisos que los herederos aún no pueden cumplir.

Antes de aceptar una reserva, debe estar claro:

Quiénes son los herederos y si aceptarán.
Si todos desean vender y en qué condiciones.
Qué impuestos y trámites quedan pendientes.
Cuándo podrá inscribirse y entregarse.
Qué ocurre si aparece una carga o discrepancia.
Si el comprador necesita hipoteca y tasación.

Las arras deben adaptar plazos y condiciones a la herencia. Un modelo genérico puede obligar a devolver cantidades o pagar penalizaciones si la familia no llega a tiempo.

Fiscalidad cuando se vende la vivienda heredada

Ganancia o pérdida patrimonial

La venta puede generar ganancia o pérdida en el IRPF. Con carácter general se compara el valor de transmisión con el valor de adquisición determinado por la herencia, incorporando gastos y tributos admisibles según la normativa.

Una venta poco después del fallecimiento no significa ganancia cero de forma automática. Valor declarado, valor comprobado o de referencia, gastos y precio deben revisarse para cada heredero.

Plusvalía municipal de la venta

La compraventa posterior puede generar otra liquidación municipal. Desde la reforma de 2021 existen método objetivo y cálculo por incremento real en los términos legales, además de no sujeción si no hay incremento acreditado. El ayuntamiento aplica su ordenanza.

No residentes

Si algún vendedor no reside fiscalmente en España, pueden existir retenciones y obligaciones específicas. La nacionalidad no determina por sí sola la residencia fiscal. Debe confirmarse antes de firmar para preparar pagos y certificados.

Publicar y firmar antes de ordenar la herencia

Preparar la venta no equivale a poder asumir cualquier compromiso. Revisa títulos, obligaciones fiscales, cargas y consentimiento de los titulares antes de aceptar condiciones que dependan de gestiones aún pendientes.

Ordena titulares, documentos y calendario

El punto de partida: saber quiénes son los herederos

Certificado de defunción

Es el documento que acredita el fallecimiento. Se obtiene en el Registro Civil y abre la mayoría de los trámites. Conviene solicitar varias copias o versiones electrónicas verificables según las necesidades.

Certificado de Actos de Última Voluntad

Indica si la persona otorgó testamento y ante qué notario. El Ministerio de Justicia establece que no puede solicitarse hasta transcurridos 15 días hábiles desde el fallecimiento.

El certificado no contiene el testamento. Permite localizar el último válido. Con él, una persona con interés legítimo puede pedir copia autorizada a la notaría que lo conserva o al archivo correspondiente.

Testamento o declaración de herederos

Si existe testamento, hay que interpretar sus disposiciones: herederos, legados, usufructos, sustituciones, legítimas y albacea. No basta con que la familia recuerde lo que dijo el fallecido.

Si no hay testamento, se tramita declaración de herederos abintestato ante notario competente. Deben aportarse documentos de parentesco y testigos u otras pruebas según el caso. Este trámite determina quiénes son llamados por ley, pero aún quedará aceptar y repartir.

Certificado de seguros de vida

El certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento ayuda a localizar pólizas. También se solicita una vez transcurridos 15 días hábiles. Aunque no afecte directamente a la casa, forma parte del inventario y puede aportar liquidez para impuestos o gastos.

Inventariar la vivienda y las deudas

Antes de adjudicar hay que saber qué existe. Reúne escritura, nota simple, referencia catastral, IBI, recibos de comunidad, hipoteca, suministros, seguros, contratos de alquiler y documentación de reformas.

La herencia incluye bienes y también obligaciones. Una hipoteca no desaparece con el fallecimiento. Puede existir seguro vinculado, pero debe comprobarse cobertura y beneficiario. También pueden aparecer embargos, usufructos, deudas comunitarias o impuestos pendientes.

El inventario debe abarcar cuentas, vehículos, participaciones y otros bienes porque el reparto de la vivienda depende del conjunto. Adjudicar la casa a un heredero y compensar con dinero puede ser mejor que crear una copropiedad forzada.

Aceptar, renunciar o aceptar a beneficio de inventario

Aceptar una herencia es una decisión jurídica con consecuencias. La aceptación pura y simple puede comprometer patrimonio propio por deudas hereditarias en los términos legales. El beneficio de inventario limita responsabilidad conforme a sus reglas, pero requiere formalidades y plazos.

Renunciar también tiene efectos fiscales y familiares distintos según cómo y a favor de quién se haga. No debe firmarse una renuncia para “simplificar la venta” sin asesoramiento.

Si existen dudas sobre deudas, avales, procedimientos o patrimonio, detén la comercialización y analiza la forma de aceptación. La urgencia por vender no justifica asumir un pasivo desconocido.

Acuerdo entre varios herederos

Todos deben consentir la venta

Si la vivienda pertenece a varios, ninguno puede vender por sí solo el cien por cien. Todos intervienen o confieren poder. Una mayoría familiar no sustituye el consentimiento del copropietario.

Un heredero sí puede transmitir su cuota, pero el resultado suele ser menos atractivo y puede activar derechos o conflictos. No es equivalente a vender la vivienda completa.

Pactar antes de publicar

La familia debería acordar por escrito un rango de precio, reparto de gastos, persona de contacto, acceso a la casa, respuesta a ofertas y fecha de entrega. También debe decidir qué ocurre con muebles y objetos personales.

Sin este acuerdo, cada visita reabre la discusión. El comprador percibe desorganización y puede utilizarla para negociar.

Si un heredero quiere quedarse la casa

Puede estudiarse adjudicación o extinción de condominio con compensación, teniendo en cuenta impuestos, valoración y financiación. Comparar el neto de una venta externa con la compensación interna evita decisiones emocionales.

Si no hay acuerdo

La mediación y el asesoramiento temprano suelen ser preferibles. La división judicial de la cosa común puede terminar en venta forzosa o subasta, con tiempo, costes y pérdida de control. No amenaces con ella en la primera conversación, pero tampoco mantengas indefinidamente una copropiedad insostenible.

Herederos que viven fuera o no pueden firmar

Un poder notarial puede permitir representación. Si se otorga en el extranjero, puede necesitar apostilla o legalización, traducción jurada y revisión previa por la notaría española. Empieza con semanas de margen.

El poder debe ser suficiente para aceptar herencia, adjudicar, vender, fijar precio, recibir pagos o cancelar cargas según lo necesario. Un poder general no siempre cubre cada acto de la forma esperada.

Si hay menores o personas con medidas de apoyo, pueden ser necesarias autorizaciones o salvaguardas. No utilices un calendario de venta ordinario hasta que la notaría o el asesor jurídico confirme los pasos.

Valorar y calcular el precio neto

El valor declarado en la herencia y el precio de mercado cumplen funciones distintas. Para el impuesto de sucesiones puede operar el valor de referencia y reglas fiscales. Para vender, importan comparables, estado, ubicación, ocupación y documentación.

No fijes el precio sumando lo que cada heredero desea recibir. Calcula primero el precio probable de cierre y después resta:

Hipoteca y otras cargas cancelables.
Gastos de cancelación y notaría o Registro relacionados.
Comunidad, IBI y suministros pendientes.
Honorarios de comercialización y certificados.
Impuestos de herencia pendientes.
Plusvalía municipal de herencia y de venta cuando proceda.
Posible ganancia patrimonial en IRPF de cada vendedor.
Reparaciones, vaciado y mantenimiento.

Cada heredero puede tener una fiscalidad distinta. El reparto del precio no garantiza que todos obtengan el mismo neto después de impuestos.

Checklist ordenado para la venta

Obtener certificado de defunción.
Solicitar últimas voluntades y seguros tras el plazo legal.
Conseguir testamento o tramitar declaración de herederos.
Inventariar bienes, deudas y documentación de la vivienda.
Decidir forma de aceptación con asesoramiento.
Formalizar aceptación y adjudicación.
Presentar Sucesiones y plusvalía municipal en plazo.
Inscribir la herencia y pedir nota simple actualizada.
Resolver cargas, discrepancias, ocupación y comunidad.
Pactar entre herederos precio, gastos y representación.
Preparar certificado energético, reportaje y estrategia.
Firmar arras adaptadas y coordinar la compraventa.

La vivienda también necesita su propia revisión

Una vivienda heredada en Arucas puede requerir tanto la documentación sucesoria como aclarar anexos o superficies. No debes dar por resuelto un bloque porque el otro esté preparado. Este es un supuesto orientativo: cada herencia necesita revisar sus títulos y la situación concreta del inmueble.

Fuentes oficiales consultadas

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Para empezar, basta con que me digas el municipio y qué duda quieres resolver.

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