Contenido actualizado el 3 de octubre de 2026. Confirma los requisitos y las reglas fiscales aplicables a tu caso antes de firmar.
¿Voy a pagar IRPF si vendo para comprar otra casa?
Quieres cambiar de vivienda, pero no sabes cuánto reservar para impuestos. Si das por hecho que cualquier nueva compra te libra del IRPF, puedes organizar una venta con unas cuentas equivocadas.
Qué exige la exención por reinversión
Qué se declara cuando vendes una vivienda
La venta genera una ganancia o pérdida patrimonial por diferencia entre valores de transmisión y adquisición ajustados conforme a la Ley del IRPF. Al valor de adquisición pueden añadirse determinados gastos, tributos e inversiones; del de transmisión se restan gastos satisfechos por el vendedor que sean admisibles.
No se calcula restando simplemente “precio de compra” a “precio de venta”. Reformas de mejora, amortizaciones si estuvo alquilada, herencias, donaciones y gastos requieren tratamiento específico.
La exención por reinversión se aplica después de determinar la ganancia. Si no hay ganancia, no hay cuota sobre una ganancia inexistente, aunque la operación debe declararse cuando corresponda.
Los cuatro requisitos centrales
La vivienda vendida debe ser habitual
La vivienda debe constituir la residencia habitual del contribuyente en el momento de la venta o haber tenido esa consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores, conforme a las reglas aplicables.
Con carácter general, la vivienda habitual exige residencia continuada durante al menos tres años. Existen circunstancias que permiten mantener la consideración pese a no completar el plazo, como fallecimiento, matrimonio, separación, traslado laboral u otras que necesariamente exijan cambio, pero requieren prueba.
No basta con estar empadronado. Consumos, domicilio fiscal, correspondencia, colegio, trabajo y otros hechos pueden acreditar residencia efectiva.
La nueva vivienda también debe ser habitual
Debe adquirirse o rehabilitarse para residencia habitual, no como inversión, segunda vivienda o alquiler. La ocupación tiene plazos y condiciones. Comprar en el sur para alquilarlo mientras se vive en otra casa no cumple por llamarlo “futura vivienda”.
La intención se demuestra con hechos. Empadronamiento aislado sin ocupación real puede ser insuficiente.
Debe reinvertirse el importe exigido
Para exención total se reinvierte el importe total obtenido según la norma. Si la vivienda vendida tenía financiación ajena, se considera importe total obtenido el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.
No se resta cualquier gasto o nueva deuda de manera libre. El cálculo de ganancia y el cálculo del importe a reinvertir son operaciones relacionadas pero distintas.
Debe cumplirse el plazo
La reinversión puede realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta, contados de fecha a fecha. Puede hacerse en varios pagos.
Comprar primero y vender después es compatible si ambas operaciones entran en ese periodo. Esto resulta útil para quien necesita mudarse antes de entregar su vivienda en Gran Canaria.
Reinversión total y parcial
Exención total
Se produce cuando el importe total exigido se destina a adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda habitual dentro de plazo y se cumplen los demás requisitos. La ganancia queda excluida en su totalidad.
Exención parcial
Si se reinvierte menos, se aplica una proporción. Ejemplo: importe a reinvertir 200.000, reinversión efectiva 150.000 y ganancia calculada 80.000. La proporción sería 75 %; de forma simplificada, 60.000 de ganancia podrían quedar exentos y 20.000 tributar.
El ejemplo no sustituye el cálculo real. Valores, gastos, titularidad y fechas pueden cambiarlo.
Reinvertir más que la ganancia
Es normal. La regla mira el importe obtenido, no únicamente la ganancia. Si compraste por 150.000, vendes por 300.000 y ganas 100.000 tras ajustes, puede ser necesario reinvertir una cifra superior a esos 100.000 para exención total.
¿La nueva compra puede financiarse con hipoteca?
Sí, la existencia de financiación nueva no impide por sí misma la reinversión. La jurisprudencia y el criterio aplicado permiten considerar el valor de adquisición de la nueva vivienda, no solo el efectivo procedente físicamente de la venta, dentro de los límites y requisitos.
Esto evita una trazabilidad simplista de billetes. Aun así, debes documentar adquisición, pagos, préstamo y calendario. No des por hecha la exención porque el precio de compra sea alto: revisa importe computable y titularidad.
Comprar antes de vender
Puedes adquirir la nueva vivienda hasta dos años antes. Ejemplo: compras el 15 de enero de 2026 y vendes la anterior el 10 de diciembre de 2027. Está dentro de dos años, sujeto a que ambas sean habituales y se cumplan las reglas.
El reto es coordinar financiación. Hipoteca puente, ahorro o préstamo familiar tienen costes y documentación. La decisión inmobiliaria debe comparar ahorro fiscal con intereses, riesgo de vender tarde y precio de salida.
No mantengas la vivienda antigua sobrevalorada pensando que tienes “dos años de sobra”. El plazo fiscal puede agotarse y la estrategia de mercado empeorar.
Vender antes de comprar
También puedes vender y reinvertir durante los dos años siguientes. Si presentas la declaración antes de completar la compra, debes manifestar el compromiso de reinvertir en la forma correspondiente.
Reserva liquidez suficiente. Gastar el dinero en otra finalidad no impide comprar financiando después, pero puede complicar solvencia y prueba. Prepara un calendario con fecha exacta de venta, vencimiento del plazo y declaraciones afectadas.
Si la nueva vivienda se retrasa por obra, promoción o licencia, consulta pronto. Determinados supuestos de construcción y autopromoción tienen reglas y jurisprudencia específicas; no confíes en una promesa del promotor para ampliar automáticamente el plazo.
Rehabilitación, construcción y autopromoción
La norma asimila determinadas obras de rehabilitación a la adquisición cuando cumplen requisitos fiscales concretos. Pintar, cambiar cocina o hacer una reforma estética no convierte cualquier gasto en reinversión.
La Agencia Tributaria admite el beneficio en adquisición de vivienda en construcción y autopromoción dentro del marco aplicable. Fechas de pagos, adquisición jurídica, finalización y ocupación deben documentarse.
Antes de vender para construir en un solar, pide un informe fiscal con calendario. Los retrasos de obra son frecuentes y el tratamiento no se decide por la intención del propietario.
Titularidad individual, pareja y porcentajes
La exención se calcula por contribuyente. Si una vivienda pertenece al 50 % a cada cónyuge, cada uno determina su ganancia, importe obtenido, reinversión y requisitos. Comprar la nueva en porcentajes distintos puede afectar el resultado.
El régimen matrimonial no sustituye el análisis registral y fiscal. En separación de bienes, copropiedad o divorcio, identifica quién vende y quién adquiere.
Un cónyuge que reinvierte más dinero no compensa automáticamente el incumplimiento del otro. Coordina escrituras, hipoteca y declaración antes de firmar.
¿Qué ocurre si dejaste de vivir en la casa?
La vivienda vendida puede conservar la consideración a efectos de esta exención si fue habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión. Esto ayuda cuando la familia se trasladó primero y vende después.
Cuenta de fecha a fecha. Si abandonaste la vivienda el 1 de septiembre de 2024 y vendes el 5 de septiembre de 2026, puedes haber superado el periodo. No esperes al final para comprobarlo.
En separación o divorcio existe jurisprudencia específica sobre el cónyuge que dejó el domicilio mientras el otro continuó residiendo. Requiere revisión individual, no una regla resumida de internet.
Mayores de 65 años y dependencia
La ganancia por venta de vivienda habitual por una persona mayor de 65 años puede estar exenta sin necesidad de reinvertir, conforme a sus requisitos. También existen reglas para dependencia severa o gran dependencia.
No tiene sentido realizar una compra solo para obtener una exención que ya procede por otra vía. Comprueba edad, habitualidad, titularidad y fecha.
Para otros bienes de mayores de 65 años existe una exención diferente mediante renta vitalicia y límites propios. No la mezcles con reinversión en vivienda habitual.
Residentes y no residentes
Este artículo se centra en IRPF de residentes. Un propietario no residente puede estar sujeto al Impuesto sobre la Renta de no Residentes y tener procedimientos específicos para la exención por reinversión, además de retención en la venta.
La nacionalidad no determina residencia. Si vives fuera, consulta antes de fijar precio y fecha. Recuperar una retención o acreditar reinversión puede requerir trámites adicionales.
Creer que basta con reinvertir la ganancia
El importe exigido no se reduce automáticamente a lo que has ganado. Antes de comprometer otra compra, comprueba qué cantidad debes reinvertir, el carácter habitual de ambas viviendas y el calendario fiscal.
Errores frecuentes
- Reinvertir solo la ganancia y esperar exención total.
- Llamarlo aplazamiento y no declarar la venta.
- Creer que es un beneficio exclusivo de Canarias.
- Comprar una segunda residencia o inmueble para alquilar.
- Contar dos años por ejercicios fiscales y no de fecha a fecha.
- Ignorar la fecha en que dejó de ser vivienda habitual.
- Restar de forma libre todos los gastos al importe a reinvertir.
- Pensar que una hipoteca nueva impide siempre la exención.
- No coordinar porcentajes de copropietarios.
- Esperar al final del plazo para pedir asesoramiento.
Comprueba importe, fechas y documentos
Cómo calcular el importe a reinvertir
Ejemplo simplificado: vendes por 320.000 euros y queda un principal hipotecario de 80.000. A efectos de reinversión, el importe total obtenido sería 240.000, sin perjuicio de revisar la operación completa.
Si compras una nueva vivienda habitual por 260.000 y cumples los demás requisitos, la reinversión podría cubrir el importe exigido. Si reinviertes 180.000, la exención de la ganancia sería proporcional.
No confundas el importe de reinversión con el dinero que llega a tu cuenta después de agencia, plusvalía o cancelaciones. Los cálculos fiscales no se construyen solo con el extracto bancario.
Tampoco confundas principal pendiente con intereses futuros o comisión. Solicita al banco certificado de deuda a la fecha estimada de venta.
Cómo declararla
La venta se incluye en la declaración del ejercicio en que se transmite. Se consignan fechas, valores, gastos, ganancia y datos de reinversión. Si la reinversión futura aún no se ha realizado, se manifiesta el compromiso.
Guarda escritura de compra anterior, facturas de gastos e inversiones, escritura de venta, certificado hipotecario, justificantes, escritura de nueva compra, préstamo y pruebas de residencia.
La exención no significa omitir la venta. Una declaración incompleta puede generar requerimientos aunque la cuota final sea cero.
Si se incumple después el compromiso, puede ser necesario presentar complementaria con intereses. Consulta el procedimiento en cuanto sepas que no llegarás.
Checklist documental
- Escritura y gastos de adquisición de la vivienda vendida.
- Facturas de inversiones y mejoras acreditables.
- Escritura de venta y gastos asociados.
- Certificado de principal hipotecario pendiente.
- Fechas y pruebas de residencia habitual.
- Escritura o contrato de la nueva vivienda.
- Justificantes de pagos y financiación.
- Empadronamiento y pruebas de ocupación nueva.
- Cálculo de ganancia e importe reinvertido por titular.
- Declaración y compromiso de reinversión cuando proceda.
Si vendes en Las Palmas y compras en Telde
Piensa en vender tu residencia de Las Palmas para mudarte a Telde. Cambiar de municipio no resuelve ni impide por sí mismo la exención: hay que comprobar el uso de las viviendas, los importes y las fechas. Este ejemplo es hipotético; para tu vivienda hay que revisar sus datos.
Ejemplo hipotético
Familia que vende en Las Palmas y compra en Telde
Vende su vivienda habitual con hipoteca pendiente y compra otra más grande. El precio de la nueva supera el importe total obtenido. Cumple fechas y ocupación. Documenta reinversión y puede aplicar exención total sobre la ganancia calculada.
Propietaria que compra en Mogán para alquilar
Vende su vivienda habitual y adquiere un apartamento destinado desde el inicio a alquiler. Aunque reinvierta todo el dinero, la nueva no es su residencia habitual. No procede esta exención por llamar reinversión a la compra.
Reinversión parcial
Un propietario vende por 280.000 con 60.000 de principal pendiente y compra nueva vivienda por 170.000. El importe obtenido a estos efectos y la reinversión no coinciden. La ganancia puede quedar parcialmente exenta en proporción, tras cálculo individual.
Fuentes oficiales consultadas
- Agencia Tributaria: transmisión de vivienda habitual con reinversión
- Agencia Tributaria: concepto de vivienda habitual para la exención
- Agencia Tributaria: venta de vivienda habitual por mayores de 65 años
- BOE: Ley 35/2006 del IRPF
- BOE: Reglamento del IRPF
¿Lo vemos con tu vivienda?
Si quieres, puedo ayudarte a revisar el calendario de tu venta y tu siguiente compra.
Para empezar, basta con que me digas el municipio y qué duda quieres resolver.
Revisar mi calendario