Contenido actualizado el 3 de octubre de 2026. Confirma los requisitos y las reglas fiscales aplicables a tu caso antes de firmar.
¿Qué papeles cambian si mi vivienda es nueva o usada?
Tu casa es reciente o está reformada y la llamas nueva. Esa descripción comercial no determina por sí sola la documentación ni la fiscalidad de la transmisión. Conviene aclarar el tipo de operación antes de preparar contratos y gastos.
Qué define el tipo de transmisión
Qué significa realmente vivienda nueva y vivienda usada
La referencia práctica no es la edad aparente, sino la naturaleza de la transmisión.
Vivienda nueva: normalmente, la primera entrega del promotor
Por regla general, hablamos de vivienda nueva cuando el promotor entrega la edificación terminada por primera vez. Puede ser una venta sobre plano, una vivienda recién finalizada o una unidad que permanecía en el inventario del promotor. La operación está conectada con la construcción, la declaración de obra nueva, las licencias, el libro del edificio y las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación.
No basta con que el piso esté sin estrenar. Si fue adquirido previamente y ahora lo vende un particular, suele ser una segunda transmisión. Tampoco conviene decidir el tratamiento solo por el estado físico o por lo que diga el anuncio.
Vivienda usada: segunda y posteriores transmisiones
La vivienda usada es la que ya fue transmitida anteriormente y vuelve a venderse. Puede tener seis meses o cincuenta años. Lo decisivo es que el vendedor actual no realiza la primera entrega como promotor en las condiciones legales y fiscales correspondientes.
En estas ventas pesa más la historia real del inmueble: título del propietario, cargas, deudas, reformas, discrepancias de superficie, estado de la comunidad, ocupantes, contratos de alquiler, hipoteca pendiente y conservación.
Casos que requieren análisis específico
Hay supuestos que no deberían clasificarse de memoria: viviendas rehabilitadas integralmente, autopromociones, inmuebles utilizados por el promotor antes de vender, cambios de uso, divisiones horizontales recientes o edificios con obras nuevas declaradas después de su construcción material.
Si existe duda, conviene resolverla antes de publicar el inmueble y mucho antes de firmar arras. La descripción comercial, los impuestos y los documentos prometidos deben responder al tratamiento correcto.
Diferencia fiscal en Canarias: IGIC frente a transmisiones patrimoniales
En Canarias no se aplica IVA a las operaciones interiores sujetas al impuesto indirecto canario. De forma general, la primera entrega de una edificación realizada por el promotor queda dentro del ámbito del IGIC, mientras las segundas y posteriores entregas suelen quedar exentas de IGIC y tributar por transmisiones patrimoniales onerosas cuando corresponda.
El impuesto indirecto suele ser una obligación del comprador, pero afecta al vendedor porque cambia el coste total de adquisición, la comparación con otras viviendas y la documentación de la operación. También pueden intervenir actos jurídicos documentados y tipos reducidos o beneficios sujetos a requisitos.
No conviene incluir porcentajes fijos en un dossier sin confirmar la normativa vigente, la condición de las partes y el inmueble. La Agencia Tributaria Canaria actualiza procedimientos y medidas, y una operación empresarial puede tener particularidades que no existen en la venta ordinaria de un particular.
Equiparar una reforma reciente con una primera transmisión
Comprueba cómo se adquirió y transmite el inmueble, además de su estado físico. Una vivienda actualizada puede seguir planteando la documentación propia de una usada. No clasifiques la operación solo por su año de construcción.
Errores que retrasan una compraventa
El primero es entregar una escritura antigua y asumir que no existen cargas posteriores. El segundo es descubrir una diferencia de metros después de la tasación. El tercero es prometer que una ampliación está legalizada sin disponer del expediente. El cuarto es llamar vivienda nueva a una segunda transmisión. El quinto es confundir certificado energético, licencia de ocupación, libro del edificio y boletines como si fueran intercambiables.
También retrasa la venta solicitar documentos sin revisar su contenido. Tener una nota simple no sirve si nadie detecta que el trastero no está vinculado, que figura un usufructo o que la hipoteca cancelada económicamente sigue inscrita.
Prepara los documentos que corresponden a tu caso
Documentos comunes a casi cualquier compraventa
Nueva o usada, una operación necesita una base documental mínima. La lista exacta variará, pero un vendedor debería poder localizar y revisar lo siguiente.
Identidad, titularidad y capacidad para vender
El documento de identidad debe estar vigente y coincidir con el titular registral. Si venden varias personas, todas deben intervenir o estar representadas mediante poder suficiente. En una herencia, divorcio, sociedad, tutela o poder extranjero pueden ser necesarios documentos adicionales.
La escritura de propiedad demuestra cómo adquirió el vendedor. No sustituye a la información actual del Registro, pero permite revisar la descripción, anejos, cuotas, límites y condiciones de adquisición.
Nota simple y estado de cargas
La nota simple informa sobre la finca, titularidad y cargas vigentes. El Colegio de Registradores recuerda que es informativa; una certificación registral es el medio fehaciente de acreditar el contenido del Registro. Para preparar una venta suele empezar revisándose una nota simple reciente.
Hay que comprobar hipotecas, embargos, condiciones resolutorias, usufructos, servidumbres o limitaciones. Una hipoteca económicamente pagada puede seguir apareciendo registralmente si nunca se canceló. Descubrirlo una semana antes de la firma obliga a coordinar banco, certificado de deuda, medios de pago y cancelación.
Catastro, referencia y coherencia de superficies
La referencia catastral, el recibo del IBI y la descripción de la escritura deben analizarse conjuntamente. No todas las diferencias implican un problema, pero una ampliación, terraza cerrada, cuarto añadido o superficie construida no declarada puede afectar a tasación, financiación y decisión del comprador.
La peor respuesta es ocultar la discrepancia. La correcta es entender su origen, decidir si debe regularizarse y explicar por escrito cómo se tratará en la operación.
Certificado de eficiencia energética
El certificado energético debe estar disponible para la comercialización y entrega cuando resulte exigible. No debería solicitarse el día antes de la notaría. Además de evitar retrasos, permite que el anuncio incorpore la información energética correcta.
Comunidad de propietarios
En una vivienda integrada en una comunidad hay que preparar un certificado sobre el estado de deudas, salvo que el comprador exonere expresamente de aportarlo conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, y revisar derramas aprobadas, obras previstas y cuotas. La Ley de Propiedad Horizontal vincula la transmisión con obligaciones concretas y el cambio de titularidad debe comunicarse a quien ejerza la secretaría de la comunidad.
Un certificado de saldo cero no elimina la necesidad de explicar una derrama ya aprobada o un conflicto relevante. El comprador valorará el coste futuro, aunque todavía no aparezca como deuda vencida.
Documentación específica de una vivienda nueva
En una primera entrega, el comprador no recibe solo una finca. Recibe el resultado de un proceso de edificación. La documentación debe permitir comprobar que la obra existe jurídicamente, puede ocuparse y cuenta con garantías y manuales adecuados.
Escritura de obra nueva y división horizontal
La obra nueva terminada debe estar declarada e inscrita conforme corresponda. Si el edificio tiene varios elementos privativos, la división horizontal identifica viviendas, locales, garajes, trasteros, cuotas y elementos comunes.
El contrato privado y la escritura de compraventa deben coincidir con la finca registral que se entrega. Cambios de numeración, anejos mal vinculados o plazas de garaje descritas de forma confusa crean problemas evitables.
Licencias y habilitación para el uso
Debe acreditarse el cumplimiento urbanístico de la construcción y la habilitación necesaria para su uso, según la normativa y el municipio. La denominación y el procedimiento pueden variar, por lo que no conviene copiar una lista de otra comunidad autónoma.
En Gran Canaria es esencial revisar el expediente municipal aplicable. Una promoción en Las Palmas de Gran Canaria no debe gestionarse suponiendo que Telde, Santa Lucía de Tirajana o San Bartolomé de Tirajana utilizan exactamente los mismos trámites internos.
Libro del edificio
La Ley de Ordenación de la Edificación contempla la documentación de la obra ejecutada y su entrega a los usuarios. El libro del edificio reúne información útil para conservación, mantenimiento, instalaciones, agentes intervinientes, instrucciones y garantías.
No es un adorno administrativo. Ayuda al propietario a saber cómo mantener el inmueble y a identificar responsabilidades si aparece un defecto. Cuando falta o está incompleto, el comprador puede percibir una pérdida de control sobre la calidad de la promoción.
Garantías de la edificación y seguro decenal
La normativa diferencia responsabilidades según el tipo de daño y el plazo. Para edificios destinados principalmente a vivienda, el seguro decenal cubre determinados daños materiales que afecten a la seguridad estructural. Existen particularidades, como determinados supuestos de autopromoción individual, que deben revisarse antes de una transmisión dentro del periodo relevante.
El vendedor o promotor debe evitar prometer una cobertura más amplia de la que realmente existe. La póliza, sus condiciones, vigencia y posibles excepciones deben poder comprobarse.
Certificados, instalaciones y suministros
El expediente de una vivienda nueva suele incluir certificados finales, información de instalaciones, boletines, altas o posibilidades de contratación de suministros, manuales de equipos y garantías comerciales. Si se entregan zonas comunes, piscina, ascensores o sistemas de climatización, también debe quedar claro su estado de puesta en servicio y mantenimiento.
Memoria de calidades y contrato
La memoria de calidades forma parte de la expectativa creada al comprador. Materiales, equipamiento, acabados y cambios acordados deben coincidir con lo entregado. Si hubo sustituciones, conviene documentarlas y explicar si son equivalentes.
Un conflicto sobre una marca concreta puede parecer menor frente al precio de la vivienda, pero deteriora la confianza y puede bloquear la entrega cuando el comprador siente que el producto final no coincide con lo contratado.
Documentación específica de una vivienda usada
La vivienda usada tiene menos documentación de promoción, pero más historia. El trabajo consiste en reconstruirla y eliminar incertidumbre.
Escrituras anteriores y herencias
Conviene comprobar la inscripción y la titularidad registral de la escritura de adquisición. Si la vivienda procede de una herencia, hay que comprobar aceptación, adjudicación, impuestos y titularidad registral. Si aún figura a nombre del fallecido, anunciar sin un plan de regularización puede alargar la venta y generar conflictos entre herederos.
En divorcios o disoluciones de condominio también hay que distinguir propiedad, uso y deuda hipotecaria. Que una persona viva en la vivienda o pague la cuota no significa necesariamente que pueda venderla sola.
Reformas, ampliaciones y cambios de distribución
Cerrar una terraza, añadir una habitación, unir dos fincas, convertir un local en vivienda o modificar elementos comunes puede requerir licencias, acuerdos y actualización registral o catastral. El comprador hipotecado depende además del criterio de tasación y del banco.
Antes de comercializar, conviene reunir licencias, facturas, proyectos, certificados y acuerdos comunitarios existentes. Si no hay documentación, hay que valorar la vía de regularización y el impacto real sobre el precio y el calendario.
Deudas, derramas y gastos recurrentes
Además del certificado de comunidad, el comprador querrá conocer IBI, tasa de residuos cuando proceda, suministros, seguros y cuotas ordinarias. No todos son documentos obligatorios en el mismo sentido, pero ocultar gastos altos solo desplaza la objeción hasta la visita o la firma.
Una presentación profesional explica los costes de forma ordenada y evita que el comprador interprete cualquier omisión como señal de un problema mayor.
Hipoteca pendiente
Vender con hipoteca es habitual. Lo importante es solicitar con tiempo un certificado de saldo, calcular los gastos de cancelación y coordinar el pago en notaría. Si la deuda es superior al precio disponible para cancelarla, la operación necesita una solución acordada con el banco antes de asumir compromisos con el comprador.
Ocupantes e inquilinos
Si la vivienda está alquilada, hay que revisar contrato, duración, pagos, fianza y derechos de adquisición preferente cuando procedan. Si la ocupan familiares o terceros, la entrega de posesión debe estar clara.
Publicar como “libre” una vivienda que no podrá entregarse en la fecha pactada es una fuente directa de incumplimiento. La situación posesoria debe explicarse desde el principio a los profesionales que preparan la venta.
Compara operaciones, no solo el aspecto de las viviendas
En una promoción de Telde y una reventa de un piso reformado de Las Palmas, el aspecto puede ser parecido y la documentación diferente. Es un supuesto ilustrativo: los títulos, la condición del transmitente y la operación concreta deben justificar la clasificación.
Fuentes oficiales consultadas
Consejo General del Notariado: información sobre viviendas e inmuebles
Colegio de Registradores: diferencia entre nota simple y certificación registral
BOE: Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación
BOE: Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal
Agencia Tributaria Canaria: documentación para el modelo 600
¿Lo vemos con tu vivienda?
Si quieres, puedo ayudarte a identificar qué documentos necesitas para el tipo de venta que estás preparando.
Para empezar, basta con que me digas el municipio y qué duda quieres resolver.
Preparar mi documentación