Revisado el 22 de octubre de 2026. Los trámites y las reglas fiscales dependen de cada caso. Confirma su aplicación antes de tomar una decisión.
La frase tranquiliza; el detalle es lo que necesitas
La reunión ha ido bien. Te han escuchado, han entendido por qué quieres vender y te dicen que se ocuparán de todo. Llega el documento. ¿Tienes que ponerte a preguntar ahora por cada cláusula? Sí: es el momento más cómodo para hacerlo.
En este ejemplo hipotético, un propietario firma pensando que podrá vender a un conocido sin coste. Meses después aparece ese comprador y descubre que la exclusiva regula también la venta directa. La discusión no empieza por falta de simpatía. Empieza porque cada uno entendió una cosa distinta.
Pedir claridad no implica desconfiar de todo.
Te permite encargar la venta con tranquilidad y saber qué corresponde a cada parte. Si una condición fue decisiva para elegir, merece quedar reflejada de manera que ambos puedan reconocerla después.
Los puntos que merecen una lectura con calma
Antes del contrato: exige información comprensible
La normativa de consumo exige que, antes de contratar, el empresario facilite de forma clara y comprensible información relevante, veraz y suficiente sobre las características jurídicas y económicas del servicio. El precio total y los gastos adicionales deben poder entenderse.
En la práctica, pide una propuesta escrita antes de firmar. Compárala con el contrato final y marca cualquier cambio.
La propuesta debería resumir:
- Precio recomendado y fundamento.
- Plan de lanzamiento.
- Canales de difusión.
- Servicios incluidos y excluidos.
- Honorarios e impuestos.
- Duración y exclusividad.
- Sistema de seguimiento.
- Procedimiento de ofertas y cierre.
No firmes con espacios en blanco ni aceptes que las condiciones “se concretarán después”. Si un servicio fue decisivo para elegir la agencia, debe quedar documentado.
Identificación de las partes y capacidad para contratar
El contrato debe identificar correctamente a la empresa, domicilio, datos fiscales y representante. También a quienes encargan la venta.
Comprueba quién es titular registral y quién firma. Si existen varios propietarios, usufructo, herencia pendiente, sociedad, poder o régimen matrimonial relevante, la agencia debe detectar la situación y aclarar quién presta el encargo.
Un familiar que gestiona llamadas no siempre tiene capacidad para contratar en nombre de todos. Resolverlo al principio evita conflictos sobre precio, visitas, ofertas y honorarios.
Pide además un canal de contacto oficial para comunicaciones contractuales. El teléfono del agente es útil para el día a día, pero las decisiones importantes deben poder acreditarse.
Descripción exacta del inmueble encargado
El contrato debe identificar la vivienda y cualquier elemento asociado. Dirección comercial no siempre basta.
Incluye, cuando corresponda:
- Finca registral o referencia que permita identificarla.
- Garaje y trastero, indicando si son fincas independientes.
- Mobiliario o equipamiento que se ofrecerá.
- Ocupación, arrendamiento o disponibilidad de llaves.
- Situaciones conocidas que condicionen la comercialización.
Si el propietario tiene dos plazas de garaje y solo vende una, debe resultar inequívoco. Lo mismo ocurre con un cuarto en la azotea, un patio de uso o una parcela anexa.
Precio de salida y facultad para modificarlo
El contrato debe indicar el precio inicial o el procedimiento para fijarlo. También quién puede autorizar cambios.
La agencia puede recomendar una reducción, pero no debería modificar el precio público sin autorización del propietario conforme al sistema pactado. Define si basta un correo, una firma electrónica o un anexo.
Separa dos cifras:
- Precio anunciado.
- Precio mínimo que el propietario estaría dispuesto a estudiar.
No conviertas el mínimo interno en una autorización automática para aceptar ofertas. La decisión final y las condiciones deben quedar claras.
Honorarios: importe, impuestos y momento de devengo
Esta es una de las cláusulas más importantes. No basta con conocer un porcentaje.
El contrato debería precisar:
- Base sobre la que se calcula.
- Porcentaje o importe fijo.
- Impuestos aplicables.
- Servicios incluidos.
- Gastos extraordinarios y quién los autoriza.
- Momento en que nace el derecho al cobro.
- Fecha y forma de pago.
Pregunta qué significa exactamente “operación realizada”. Puede vincularse a reserva, arras, contrato privado, escritura o a la actuación eficaz que haya producido la venta. La redacción importa si la financiación falla o una parte incumple.
No aceptes gastos abiertos del tipo “publicidad especial según necesidades” sin presupuesto y autorización previa.
Duración, prórroga y salida del contrato
Una duración definida permite evaluar el servicio y evita relaciones indefinidas por inercia.
Revisa:
- Fecha de inicio.
- Plazo inicial.
- Prórroga automática o expresa.
- Antelación para comunicar la no renovación.
- Medio válido de comunicación.
- Si existe renovación automática, anota la fecha límite de preaviso desde el primer día. No confíes en recordarla meses después.
La salida debe incluir un cierre operativo: retirada de anuncios, devolución de llaves, entrega de documentación propia, listado de interesados protegidos y liquidación de cantidades, si procede.
Exclusividad: alcance real y excepciones
Exclusividad no significa siempre lo mismo. Puede impedir contratar a otra agencia, vender directamente o ambas cosas. También puede regular colaboraciones con otros profesionales.
Antes de firmar, responde por escrito:
- ¿Puede el propietario vender a un familiar o contacto propio?
- ¿Qué ocurre si un comprador ya conocía la vivienda?
- ¿La agencia colaborará con otras agencias?
- ¿Quién controla precio, fotografías y versiones del anuncio?
- ¿Qué penalización existe si se incumple?
- ¿La exclusividad termina al vencer el plazo o se renueva?
- Si hay compradores previos, identifícalos en un anexo. Evitarás discutir después quién originó el contacto.
La exclusividad puede facilitar inversión y coordinación, pero debe ir acompañada de compromisos proporcionales. Si el propietario limita sus canales, la agencia debe explicar qué actividad asume a cambio.
Confundir un objetivo con una garantía
«Vender rápido» es un objetivo, no una explicación de qué pasará si la venta tarda. «Máxima difusión» tampoco indica qué canales se utilizarán ni cuándo se publicará. Un compromiso de actividad describe algo comprobable: un reportaje, un anuncio o una revisión del resultado.
Si se ofrece una garantía, pregunta por su condición, plazo, límites y consecuencia. No supongas que una expresión comercial concede una devolución o permite terminar el contrato. Revisa la redacción aplicable y pide asesoramiento jurídico si hay una cláusula que no comprendes.
Tampoco des por incluidos servicios externos. La coordinación comercial no equivale automáticamente a revisión jurídica independiente, asesoramiento fiscal o informe técnico. Saber qué está incluido evita descubrir un presupuesto adicional cuando ya hay comprador y poco tiempo para decidir.
Prueba el contrato con situaciones concretas
Lee el contrato con un bolígrafo y prueba cuatro situaciones. Primera: aparece un comprador que ya conocías. ¿Debes comunicarlo? ¿Conviene identificarlo en un anexo? ¿Qué honorarios se aplicarían? Busca una respuesta escrita que sea coherente con lo que te explicaron.
Segunda: hay una oferta, pero falla la financiación. Comprueba cuándo se devengan los honorarios y qué prevé el acuerdo para ese caso. No confundas la fecha del pago con el momento en que nace la obligación de pagarlos.
Tercera: el anuncio no recibe la respuesta esperada. ¿Cuándo te informarán? ¿Qué datos revisarán? ¿Quién puede autorizar un cambio de precio? Un informe útil explica contactos, visitas y objeciones; no necesita convertir cada clic en un éxito.
Cuarta: quieres terminar o no renovar. Localiza plazo, preaviso, medio de comunicación y consecuencias.
Comprueba qué pasa con llaves, anuncios, documentación y compradores presentados durante el encargo.
Si hay penalizaciones o condiciones posteriores, pide que te las expliquen con un ejemplo aplicado a tu caso.
Después repasa anexos y espacios pendientes. Conserva una copia completa de lo firmado. Si se modifica una condición, documéntala por el medio acordado. Lo que buscas es poder volver al acuerdo y encontrar una respuesta, sin depender de la memoria de una conversación.
Deja claro quién puede decidir sobre tu vivienda
Una venta en Gran Canaria puede coordinarse con propietarios que viven en distintos lugares. Si hay varios titulares, herederos, un poder o derechos de otras personas, aclara quién puede encargar el servicio y quién debe intervenir en la venta. Ser quien atiende las llamadas no equivale a poder decidir por todos.
Describe también lo que se comercializa. Si se incluye una plaza de garaje y se excluye otra, que resulte inequívoco. Si la vivienda está ocupada, acuerda acceso y visitas respetando los derechos de quienes viven allí.
La frase «nos ocupamos de todo» puede ser el comienzo de una buena relación. El contrato debe darle contenido: qué se hace, quién responde y cómo se toman las decisiones. Cuando eso está claro, puedes concentrarte en vender sin tener que adivinar qué habías contratado.
Para comprobar los puntos documentales
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