Nelson Vega
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Vender una casa es mucho más que mostrar las llaves y firmar en el notario. Entre ese “me gusta” del comprador y la venta definitiva, hay un paso clave que a menudo se pasa por alto: el contrato de arras.
Aunque a veces se firme deprisa, es uno de los documentos más importantes del proceso. Si algo se complica o alguien cambia de opinión, lo que esté en ese contrato será lo que cuente de verdad.
En esta guía te explico, con ejemplos sencillos, en qué consiste el contrato de arras, qué tipos existen, qué debes incluir sí o sí, y cómo utilizarlo para vender tu casa con la máxima seguridad.
¿Qué es, de verdad, el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado donde comprador y vendedor ya fijan las bases de la compraventa: se reserva la vivienda, se entrega una cantidad en señal (suele ser entre el 5 y el 10%), y ambos se comprometen a seguir adelante.
El vendedor garantiza que no venderá a otra persona, y el comprador demuestra su intención de seguir adelante.
¿Y si las cosas se tuercen?
Dependerá del tipo de arras. En España hay tres:
– Confirmatorias: un simple anticipo. Si alguien no cumple, se puede reclamar judicialmente o pedir daños.
– Penales: traen penalización. Si el comprador no cumple, pierde la señal; si es el vendedor, debe devolver el doble.
– Penitenciales: las más usadas en Canarias. Permiten “arrepentirse”, pero a cambio, quien falla pierde el dinero o lo devuelve por duplicado.
En la práctica, las arras penitenciales son las que más se firman en operaciones de compraventa.
¿Por qué es tan importante el contrato de arras?
Porque es una protección para ambos.
El comprador se asegura de que la vivienda queda reservada y no seguirá recibiendo visitas.
El vendedor gana compromiso, menos incertidumbre y puede empezar a preparar toda la documentación antes de ir al notario.
Qué debe llevar un contrato de arras bien hecho en Gran Canaria
Evita copiar plantillas genéricas sin ajustar. Cada situación es diferente y, para tu tranquilidad, tu contrato tiene que adaptarse a tu caso.
Debes incluir:
– Datos completos de ambas partes.
– Descripción exacta del inmueble (dirección, referencia catastral, metros, anexos…).
– Precio total y cantidad entregada en señal.
– Plazo para la firma ante notario (lo habitual: 60-90 días).
– Quién paga cada gasto (notaría, registro, plusvalía…).
– Si hay hipotecas o arrendamientos previos, condiciones para cancelarlos.
– El tipo de arras.
– Cláusulas extras: prórrogas, mobiliario, condiciones de la financiación, etc.
Consejo: Antes de firmar, pide nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar que todo está en regla y asegúrate de que el comprador tenga ya la hipoteca preaprobada.
¿Cuánto se suele entregar en arras?
Depende de la vivienda y el acuerdo. Lo más común en Gran Canaria:
| Tipo de inmueble | Importe habitual | Observaciones |
|---|---|---|
| Piso (Las Palmas, 100.000–250.000 €) | 5.000–10.000 € | 5–10% del total |
| Casa terrera/chalet (Telde, Arucas) | 10.000–15.000 € | Depende del estado y la demanda |
| Vivienda turística (Maspalomas, Playa del Inglés) | 15.000–25.000 € | Extranjeros suelen dar más para asegurar |
En Telde, una compradora entregó 20.000 € en arras para reservar un dúplex durante el proceso hipotecario. La vendedora tenía más interesados, pero gracias a las arras el trato se cerró.
Plazos y tiempos recomendados
El contrato debe recoger la fecha límite para ir al notario (normalmente, 60 a 90 días tras firmar las arras).
Si hay vía bancaria de por medio, pon una cláusula para prórrogas de 30–45 días, por si surgen retrasos.
Si el vendedor aún no puede entregar la vivienda al momento, se puede añadir un plazo posterior tras la firma.
Riesgos frecuentes (y cómo cubrirlos)
– Firmar sin revisar documentos.
– Cobrar una señal sin firmar contrato (¡error!).
– Poner fechas muy cortas para una hipoteca.
– No aclarar el tipo de arras.
– Usar plantillas que no tienen en cuenta las leyes y plazos locales.
✔️ Solución:
Asesórate con un agente inmobiliario con experiencia contrastada. Más seguridad y menos sustos.
Aspectos legales y fiscales en Canarias
En Canarias, el contrato de arras no paga impuestos salvo que con él se formalice la venta.
El dinero entregado se resta luego del precio de venta.
Si alguien incumple, se queda con (o devuelve el doble de) la señal, según corresponda.
La plusvalía municipal y el IRPF se pagan ya en la venta, no en las arras.
¿Cuándo hacerlo y cómo?
Lo ideal es pactar y firmar el contrato de arras cuando ya hay acuerdo en precio y condiciones, antes de pedir cita en notaría.
Ganan tiempo y ambos lados saben a qué atenerse mientras se ultiman los trámites.
¿Y si el comprador no consigue la hipoteca?
Lo recomendable es dejarlo escrito:
“Si no obtiene financiación por causas justificadas, el contrato se resuelve y el comprador recupera la señal.”
Por eso, siempre revisamos la solvencia antes de firmar las arras.
Preguntas Frecuentes sobre los Contratos de Arras
¿Qué tipo es el más común?
Las penitenciales: permiten desistir, pero con penalización.
¿Cuánto se suele dar?
Generalmente el 10% del precio de compra
¿Hace falta notario para las arras?
No, es privado, válido aunque luego vayamos a notaría.
¿Cuánto tiempo hay para ir a escritura?
Lo normal: 60–90 días, más prórrogas opcionales.
¿Y si el vendedor se echa atrás?
Tiene que devolver el doble de la señal.
Consejos para no fallar al vender en Gran Canaria
– Busca asesoramiento profesional.
– Añade cláusulas claras y fechas realistas.
– Guarda siempre copia y justificante.
– Huye de plantillas genéricas.
– Comprueba la solvencia del comprador antes de aceptar arras.
– Si hay varios propietarios, que todos firmen o autoricen por escrito.
En resumen
El contrato de arras es el paso que transforma una simple intención en un verdadero compromiso. Un buen asesoramiento y un documento bien redactado son la diferencia entre vender sin sorpresas… o tener problemas legales.
¿Vas a vender tu casa en Gran Canaria?
Asegura cada paso desde el principio: revisa documentos, pacta bien los plazos, elige el tipo de arras que más te conviene y, sobre todo, asesórate con un profesional de confianza.
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