Nelson Vega
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Si vives en Canarias y has intentado buscar una vivienda asequible en los últimos años, seguramente te has encontrado con una situación complicada: precios elevados, escasez de vivienda protegida y listas de espera interminables. Pero, ¿por qué está ocurriendo esto?. ¿Cuáles son las razones detrás de la crisis habitacional en las islas y qué soluciones se pueden aplicar?
El acceso a la vivienda es uno de los mayores retos del estado español. Con la fluctuación de precios, la disponibilidad de suelo y la crisis de vivienda social, muchos se preguntan cómo se toman decisiones sobre políticas inmobiliarias y qué organismos pueden contribuir a mejorar la situación. Ahí es donde entra en juego el Observatorio de Vivienda y Suelo, un organismo clave para entender y mejorar la situación habitacional del estado.
En este artículo analizo los principales factores que han llevado a esta situación en base al último boletín especial de vivienda Social 2024 que ha publicado “El Observatorio de Vivienda y Suelo” donde se expone la evolución de la vivienda en Canarias y cómo se pueden tomar medidas efectivas para mejorar el acceso a una vivienda digna.
La falta de vivienda protegida en Canarias
Uno de los principales problemas de la crisis habitacional es la escasez de vivienda protegida. Según el Observatorio de Vivienda y Suelo 2024, en 2019 había 17.253 viviendas en arrendamiento social en Canarias. Para 2023, esta cifra cayó a 14.473, lo que representa una disminución del 16%.
Esto significa que cada vez hay menos viviendas disponibles para las familias que más lo necesitan, aumentando la demanda y provocando que muchas personas tengan que recurrir al mercado libre, donde los precios son mucho más altos.
La reducción del parque de vivienda protegida en Canarias también se debe a la falta de reposición de viviendas que han dejado de formar parte de este régimen. Muchas de estas viviendas han sido vendidas o convertidas en inmuebles de uso turístico, lo que agrava aún más la situación.
Además, la vivienda protegida existente no siempre se encuentra en condiciones óptimas, ya que muchas construcciones requieren rehabilitación o mantenimiento, lo que añade otro obstáculo al acceso a una vivienda digna.
¿Cómo se compara Canarias con otras regiones?
A nivel nacional, la vivienda protegida representa en torno al 2,5% del total de viviendas, mientras que en Canarias este porcentaje es aún menor. Si lo comparamos con otros países europeos, donde la vivienda social puede llegar a representar hasta el 30% del parque inmobiliario en algunos casos, el déficit en España y, particularmente en Canarias, es alarmante.
Aumento de la población y falta de nuevas construcciones
Entre 1981 y 2023, la población de Canarias creció en más de 837.000 personas. Sin embargo, la construcción de viviendas no ha seguido el mismo ritmo.
Aunque en total se han construido 513.960 viviendas en ese período, la vivienda protegida apenas representa 55.360 unidades.
Peor aún, en los últimos años la construcción ha sido mínima: solo 208 nuevas viviendas protegidas entre 2021 y 2023.
Este desajuste entre el crecimiento poblacional y la oferta de vivienda ha llevado a un aumento de los precios y a una mayor dificultad para acceder a un hogar digno.
En ciudades como Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife, la densidad poblacional ha crecido de forma acelerada, lo que ha provocado un encarecimiento del suelo y la falta de espacio disponible para nuevas construcciones. Esto ha empujado a muchas personas a trasladarse a municipios periféricos donde los precios aún son relativamente más asequibles, aunque con el inconveniente de contar con menos infraestructuras y servicios.
El impacto del mercado inmobiliario en la oferta de viviendas
El acceso a la vivienda en Canarias se ha visto afectado por la limitada disponibilidad de suelo urbanizable, el encarecimiento de los materiales de construcción y la falta de nuevas promociones de vivienda protegida. La escasez de suelo ha restringido el desarrollo de nuevas construcciones, especialmente en áreas con alta demanda, lo que ha elevado los precios de compra y alquiler.
La falta de políticas efectivas para incentivar la construcción de vivienda social ha provocado que muchas familias se enfrenten a dificultades para acceder a un hogar en condiciones dignas.
Otro factor que ha influido en la crisis habitacional es la baja disponibilidad de financiación accesible para la compra de viviendas, lo que ha generado un aumento en la demanda de alquileres y, consecuentemente, una subida en los precios de arrendamiento. Sin un plan integral que contemple la creación de más vivienda protegida y mejoras en la regulación del mercado, el acceso a la vivienda seguirá siendo un desafío para muchas personas en Canarias.
La caída de la promoción privada en Canarias: causas y soluciones
¿Cómo ha evolucionado la promoción privada en Canarias?
Durante años, la promoción privada ha sido la principal impulsora de la construcción de vivienda protegida en Canarias. En 2014, el 95,7% de la vivienda protegida fue promovida por el sector privado, mientras que la promoción pública solo representaba el 4,3%.
Sin embargo, en los últimos años esta tendencia ha cambiado drásticamente. En 2023, todas las viviendas protegidas promovidas en Canarias fueron de iniciativa privada, sin participación de la promoción pública. Este dato, lejos de ser positivo, refleja una crisis en la promoción privada, ya que el número total de nuevas promociones ha sido extremadamente bajo. En comparación con el resto del país, donde el 76% de las viviendas protegidas en 2023 fueron promovidas por el sector privado y el 24% por el sector público, Canarias sigue mostrando un menor dinamismo en la producción de vivienda asequible.
Factores que han reducido la promoción privada de vivienda protegida
Impacto de la crisis económica y caída de la construcción
La recesión económica de 2008 afectó profundamente al sector inmobiliario en Canarias. Entre 2011 y 2017, la actividad promotora de vivienda protegida cayó drásticamente, afectando principalmente al sector privado. Durante estos años, la inversión en vivienda social se redujo considerablemente y el acceso a financiación para nuevas promociones se volvió limitado, provocando un estancamiento en el desarrollo de nuevas viviendas protegidas.
Acceso limitado al suelo urbanizable
El acceso a suelo urbanizable es un factor clave en la promoción privada de vivienda protegida. En Canarias, la oferta de suelo destinado a este tipo de vivienda ha disminuido significativamente, dificultando la puesta en marcha de nuevos proyectos. Aunque existen terrenos con potencial edificatorio, la falta de habilitación urbanística y los largos plazos administrativos han sido un obstáculo importante para la inversión privada.
Reducción de la rentabilidad de la vivienda protegida
La rentabilidad de la promoción de vivienda protegida ha disminuido en los últimos años debido a varios factores:
Límites en los precios de venta y alquiler: Las normativas imponen restricciones que reducen los márgenes de beneficio para los promotores.
Aumento en los costos de construcción: La inflación de materiales y mano de obra ha encarecido los proyectos, disminuyendo su viabilidad.
Plazos largos y burocracia: La obtención de licencias y subvenciones sigue siendo un proceso lento y complejo, desincentivando a los promotores privados.
Dificultades en la ejecución de fondos para vivienda en Canarias
Las subvenciones destinadas a la promoción de vivienda social en Canarias están sujetas a procesos administrativos largos y complejos, lo que desincentiva a los promotores a solicitarlas. Entre 2018 y 2023, la inversión en vivienda en Canarias osciló entre 58,6 y 160,4 millones de euros, pero una parte de estos fondos no se ha ejecutado completamente. La excesiva burocracia y la falta de coordinación entre administraciones han llevado a que algunos presupuestos no sean utilizados en su totalidad, afectando el desarrollo de vivienda protegida.
Falta de incentivos para la inversión privada
En otras comunidades autónomas, los gobiernos han implementado incentivos fiscales y ayudas a promotores privados para fomentar la construcción de vivienda protegida. Sin embargo, en Canarias estos incentivos han sido insuficientes, reduciendo el atractivo de la inversión privada. A pesar de que en 2014 el 95,7% de la vivienda protegida fue promovida por el sector privado, en 2017 la promoción pública superó a la privada, reflejando el declive de este modelo.
Dificultades en la gestión de fondos europeos
La falta de coordinación entre administraciones ha dificultado el acceso de Canarias a fondos europeos destinados a la vivienda. La ausencia de un sistema centralizado y digitalizado ha hecho que muchos proyectos no cumplan con los requisitos a tiempo, afectando la disponibilidad de recursos.
Falta de coordinación en los registros de vivienda protegida
En Canarias solo existe un registro autonómico de demandantes de vivienda protegida, sin una coordinación efectiva con registros municipales. A diferencia de comunidades como Andalucía, que cuenta con una red armonizada de registros municipales bajo una normativa autonómica común, Canarias carece de un sistema unificado de interoperabilidad. Esto puede generar duplicidad de datos o falta de información precisa sobre la demanda real de vivienda protegida, dificultando la planificación y distribución de recursos.
Problemas en la disponibilidad de suelo
En Canarias, la disponibilidad de suelo para vivienda protegida es limitada debido a la falta de desarrollo urbanístico en áreas adecuadas. Los procedimientos para la reclasificación de suelo y su conversión en urbanizable son excesivamente largos y burocráticos. Esto impide que nuevos terrenos puedan ser utilizados para la promoción de vivienda social en un tiempo razonable.
Hacia una solución efectiva: Claves para afrontar la crisis habitacional en Canarias
La crisis habitacional en Canarias no tiene una única causa, ni una única solución. Es necesario un enfoque integral que combine la acción del sector público y privado, junto con políticas de regulación y una gestión más eficiente de los recursos disponibles.
Mayor inversión pública en vivienda protegida
El gobierno debe destinar mayores recursos a la construcción de vivienda protegida, estableciendo planes a largo plazo que permitan aumentar el parque de vivienda accesible para las familias con menores ingresos.
Incentivos para la promoción privada
Para que los promotores privados vuelvan a apostar por la vivienda protegida, es necesario ofrecer incentivos como subvenciones, beneficios fiscales o reducción de cargas burocráticas. La colaboración público-privada es clave para revertir la caída en la construcción de este tipo de viviendas.
Revisión del uso del suelo y planificación urbanística**
El acceso al suelo urbanizable sigue siendo un problema clave. Es fundamental revisar la normativa y agilizar los procedimientos de recalificación de terrenos para que puedan destinarse a vivienda social.
Digitalización y automatización de procesos administrativos
Uno de los grandes obstáculos para el desarrollo de vivienda protegida es la lentitud de los trámites administrativos. La digitalización de los procesos y la simplificación de la burocracia permitirían agilizar la concesión de licencias y el acceso a ayudas para la promoción de vivienda asequible.
Fomento de cooperativas de vivienda y autopromoción
Las cooperativas de vivienda y la autopromoción son alternativas que han funcionado en otras comunidades y que podrían aplicarse en Canarias. Estos modelos permiten a los ciudadanos organizarse para construir sus propias viviendas, con apoyo financiero y técnico por parte del gobierno.
Opinión
El acceso a la vivienda en Canarias se ha convertido en un desafío para miles de familias. La falta de oferta de vivienda protegida, el aumento de la población, la caída de la promoción privada y los altos costos de construcción han agravado la crisis habitacional.
Sin embargo, con una estrategia bien planificada, es posible revertir esta situación. Es necesario un compromiso firme por parte de las administraciones públicas para mejorar la inversión en vivienda social, reducir la burocracia y fomentar la construcción de nuevas viviendas asequibles. Solo así se podrá garantizar que todas las personas en Canarias tengan acceso a un hogar digno
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