Nelson Vega
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Vender una vivienda en Gran Canaria no es solo encontrar comprador, cuadrar fechas y firmar en notaría. También hay impuestos, plazos y pequeños detalles que, si no los tienes en cuenta desde el principio, se traducen en sustos después.
La idea de este artículo es simple: que sepas cuánto dinero te va a quedar de verdad en el bolsillo antes de poner tu casa en venta, sin tecnicismos innecesarios, pero con la profundidad justa para tomar buenas decisiones.
Antes de vender: por qué es clave conocer tus impuestos
La cosa es que mucha gente fija el precio de venta solo mirando lo que pide el vecino o lo que ve en portales. Luego llegan la plusvalía, el IRPF y otros gastos, y el beneficio real se queda muy por debajo de lo que esperaban. Saber qué impuestos vas a pagar te ayuda a:
– Poner un precio de salida realista.
– Negociar con el comprador con menos improvisación.
– Evitar discusiones de última hora en notaría.
Si estás en Gran Canaria, además, hay particularidades fiscales (como el IGIC o ciertos tipos de plusvalía municipal) que no son iguales al resto del estado. Así que sí, aquí el “luego lo miro” puede salir caro.
Impuestos principales al vender tu casa en Gran Canaria
Cuando vendes una vivienda en Gran Canaria, estos son los grandes protagonistas:
– Plusvalía municipal (IIVTNU).
– IRPF por ganancia patrimonial.
– IGIC o ITP en casos concretos.
Luego, alrededor de ellos, giran otros gastos que no son impuestos pero que afectan igual a tu ganancia real: notaría, registro, certificado energético, cancelación de hipoteca, etc.
Plusvalía municipal: el impuesto “del suelo”
La plusvalía municipal es el “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”. Lo gestiona el Ayuntamiento y grava la revalorización del suelo donde está tu vivienda, desde que la compraste hasta que la vendes.
No va sobre la casa, ni sobre las reformas, ni sobre los muebles; solo mira el valor del suelo.
En Las Palmas de Gran Canaria, como en otros municipios, la base se calcula sobre el valor catastral del suelo y unos coeficientes que dependen de los años que has tenido la vivienda. El tipo de gravamen no puede superar el 30%, y cada Ayuntamiento fija el suyo dentro de ese límite.
Tabla orientativa: cómo influye el tiempo de propiedad
| Años desde la compra | Efecto habitual en plusvalía* |
|---|---|
| Menos de 1 año | Puede considerarse plusvalía “rápida” |
| 1–5 años | Incremento moderado |
| 6–15 años | Incremento más alto |
| Más de 15 años | Depende mucho del municipio |
Cuándo puedes librarte (total o parcialmente)
Hay situaciones en las que la plusvalía no se paga o se reduce:
– Cuando no ha habido incremento real del valor del suelo.
– Cuando vendes con pérdidas y lo puedes demostrar.
– Si el Ayuntamiento ofrece bonificaciones en ciertos casos (por ejemplo, vivienda habitual o herencias).
Muchos Ayuntamientos, incluido el de Las Palmas de Gran Canaria, permiten elegir entre dos métodos de cálculo: uno objetivo (coeficientes sobre el valor catastral) y otro basado en la ganancia real. Lo lógico es comprobar cuál de los dos te resulta más favorable.
IRPF: el impuesto sobre tu ganancia real
Si la plusvalía municipal mira al suelo, el IRPF mira a la ganancia real que obtienes con la venta. Esa ganancia se declara como “ganancia patrimonial” en la renta del año siguiente. Aquí Hacienda tiene especial interés.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La fórmula general para residentes es:
Ganancia = Precio de venta – (Precio de compra + gastos de compra + mejoras admitidas)
En gastos de compra entran cosas como:
– Notaría de la compra.
– Registro de la propiedad.
– Impuestos pagados entonces (ITP o IGIC, según el caso).
– Gestoría, si la hubo.
Las mejoras estructurales con factura (por ejemplo, una reforma integral de la instalación eléctrica) pueden sumar, mientras que el mantenimiento o cambios estéticos normalmente no.
Tramos del IRPF aplicados a la ganancia
La ganancia no tributa toda al mismo porcentaje, sino por tramos. Los rangos pueden variar según el año, pero el esquema suele ser algo así:
– Hasta 6.000 € de ganancia: tipo más bajo (alrededor del 19%).
– De 6.000 € a 50.000 €: tipo intermedio (aprox. 21%).
– De 50.000 € a 200.000 €: tipo superior (en torno al 23%).
– A partir de ahí, tipos más altos.
Y detalle importante: este impuesto lo pagas en tu declaración de la renta, no en la notaría. Si te gastas todo el dinero de la venta, el problema llegará cuando toque hacer la declaración.
Exenciones habituales: cuándo el IRPF se suaviza
En Canarias se aplican las mismas reglas generales estatales para exenciones en IRPF. Hay tres casos muy frecuentes:
– Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en un plazo determinado, puedes dejar exenta la ganancia (total o parcialmente).
– Mayores de 65 años: si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta.
– Venta con pérdidas: si pierdes dinero, no hay ganancia que tributar.
Enlace externo útil:
– “Vivienda y otros inmuebles” en la web de la Agencia Tributaria, donde se explican las exenciones y el tratamiento de la vivienda habitual.
Preguntas frecuentes sobre impuestos al vender tu casa
¿Qué impuestos pago al vender mi casa en Gran Canaria?
Principalmente plusvalía municipal e IRPF por la ganancia patrimonial; el IGIC o el ITP solo aparecen en casos específicos.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
Lo habitual es que la pague el vendedor, salvo que las partes acuerden otra cosa por contrato.
¿Siempre tengo que pagar IRPF si vendo mi vivienda?
No siempre: si vendes con pérdidas, si reinviertes en vivienda habitual en las condiciones legales o si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, puedes estar exento.
¿Los honorarios de la inmobiliaria se pueden descontar en el IRPF?
Sí, los honorarios que pagas como vendedor se considera gasto de venta y reduce la ganancia patrimonial, siempre que esté bien documentada.
¿Cuándo tengo que pagar la plusvalía y declarar el IRPF?
La plusvalía suele tener un plazo de unos 30 días hábiles desde la venta y el IRPF se declara en la renta del año siguiente.
IGIC, ITP y otros impuestos que aparecen menos
En la venta de una vivienda usada entre particulares en Gran Canaria, el papel protagonista lo tienen la plusvalía y el IRPF. El IGIC funciona como el IVA canario y suele aparecer en viviendas nuevas de promotor, donde el comprador soporta ese impuesto sobre el precio.
En cambio, el ITP actúa en la compra de inmuebles usados y lo paga el comprador, no el vendedor. Como vendedor particular, lo normal es que ni IGIC ni ITP se conviertan en un pago directo para ti cuando vendes tu vivienda usada, pero sí afectan a la carga fiscal del comprador y, por tanto, a lo que está dispuesto a pagar.
Otros gastos que también restan de tu ganancia
No son impuestos, pero salen de tu bolsillo y cambian la cifra final que te queda. Ignorarlos es una forma rápida de sobrevalorar tu beneficio real.
Gastos habituales del vendedor
Lista de costes que deberías tener en mente:
– Certificado de eficiencia energética: obligatorio en las ventas, con un coste aproximado que suele ir de unos 60 a 150 €, según el profesional.
– Notaría y registro para cancelar hipoteca: la cancelación conlleva escritura y su inscripción; el conjunto suele suponer varios cientos de euros.
– Gestoría (si la utilizas): para tramitar la cancelación o liquidar impuestos.
– Honorarios inmobiliarios: si trabajas con agencia y paga el vendedor, es un gasto deducible en el cálculo de la ganancia en IRPF.
Los honorarios inmobiliarios no “duelen” en el bolsillo; te ayudan a reducir la ganancia fiscal, porque se considera gasto de venta si está bien documentada en la factura.
Ejemplo práctico de números (versión simplificada)
Imagina que vendes una vivienda en Gran Canaria con estas cifras:
– Precio de venta: 240.000 €
– Precio de compra: 160.000 €
– Gastos de compra: 5.000 €
– Gastos de venta (certificado, cancelación, agencia, etc.): 10.000 €
– Plusvalía municipal: 4.000 € (aprox., según el Ayuntamiento)
Cálculo rápido de ganancia a efectos de IRPF:
Ganancia = 240.000 – (160.000 + 5.000 + 10.000) = 65.000 €
Sobre esos 65.000 € se aplican los tramos de IRPF del ahorro, que pueden situar la factura fiscal en más de 13.000 €, según el reparto por tramos. Luego restas la plusvalía y el resto de gastos, y tu beneficio neto se queda muy por debajo del “240.000 – 160.000” con el que muchos empiezan a hacer cuentas.
Plazos para pagar y qué pasa si te pasas
Aquí no hay mucha poesía: si te pasas de los plazos, llegan recargos e intereses.
– Plusvalía municipal: el plazo suele ser de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, aunque conviene comprobarlo en tu Ayuntamiento. En Las Palmas de Gran Canaria hay ya un sistema online de simulación y autoliquidación.
– IRPF: se declara en la renta del año siguiente a la venta.
Si se te pasa un plazo, el recargo puede empezar siendo pequeño, pero aumenta con el tiempo. Y Hacienda, en esto, no suele tener mucha paciencia.
Cómo reducir legalmente lo que pagas
No hay trucos mágicos ni atajos “creativos” que sean buena idea. Lo que sí hay es una serie de cosas sencillas que muchas personas pasan por alto:
– Guarda todas las facturas de gastos de compra y venta: notaría, registro, impuestos, agencia, certificado energético, cancelación de hipoteca.
– Comprueba si puedes acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual.
– Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, revisa las condiciones de exención de IRPF.
– Valora bien el momento de la venta si has tenido grandes subidas de valor recientes o reformas importantes.
Cuándo pedir ayuda y qué puedes esperar
Ser realista: hacer estos cálculos solo, con hojas sueltas y capturas del móvil, es posible, pero es fácil equivocarse. Y un error pequeño en la base de cálculo puede suponer cientos o miles de euros de diferencia en lo que pagas.
Lo normal es que, antes de poner tu casa en venta, revises:
– Cuánto crees que vale tu vivienda hoy.
– Qué impuestos vas a pagar, con números aproximados.
– Qué gastos extra vas a asumir tú como vendedor.
A partir de ahí, puedes decidir si el precio que tienes en mente es coherente, si te compensa vender ahora o esperar, y si necesitas ajustar tus expectativas.
De todas formas, si esto te está sonando a demasiado papel y demasiadas tablas, no pasa nada. Es justo aquí donde tener a alguien que haga los números contigo tiene sentido: revisar tu caso, calcular tus impuestos y decirte, sin rodeos, cuánta ganancia real te quedará antes de que tu casa salga al mercado. Así ya no vas a ciegas.
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